Aggiornato: ottobre 2026 · Rivisto dal team legale Valore [confermare prima della pubblicazione]

Quanto costa una casa a Tbilisi?

A luglio 2026 gli appartamenti nuovi a Tbilisi si sono venduti in media a 1.426 $/m², +0,7% sul mese, secondo Galt & Taggart, ripreso da GBC. L’usato recente (edifici autorizzati dal 2013 in poi) era a 1.372 $/m². Con questi valori medi, un bilocale nuovo di 50 m² costa circa 71.000 $: è un esempio, non un preventivo.

Altre fonti misurano in modo diverso. Colliers indica un prezzo medio di 1.314 $/m², +13,5% su base annua (giugno 2026), calcolato come prezzo di vendita ponderato; Geostat pubblica le medie per quartiere in lari. Confronta sempre dati della stessa fonte.

Dentro lo stesso edificio, a cambiare di più il prezzo è il frame, cioè lo stato in cui ti viene consegnato l’appartamento:

• Black frame: solo struttura e muri. Prezzo più basso, più lavori dopo la consegna.
• White frame: intonaco, massetto e impianti di base; le finiture le scegli tu. È la formula più diffusa su progetto.
• Green frame: quasi pronto da abitare. Ogni costruttore lo definisce a modo suo.
• Chiavi in mano: finito, pronto da abitare o da affittare.

Prezzi delle case a Tbilisi per quartiere

Mtatsminda e Vake sono i quartieri più cari per il nuovo; Samgori, Gldani e Isani i più accessibili. La tabella riporta il prezzo medio degli appartamenti nuovi rilevato da Geostat nel primo trimestre 2026, in lari georgiani al metro quadro.

Fonte: Geostat, 1° trimestre 2026, tramite 1TV (pubblicato ad aprile 2026). Prezzi in GEL; per il valore in dollari usa il cambio aggiornato della Banca Nazionale di Georgia.

Didi Digomi non è un quartiere a sé per Geostat: fa parte di Saburtalo. Lì i prezzi richiesti per i progetti in costruzione partono da circa 900–1.000 $/m², secondo myhome.ge (prezzi richiesti, giugno 2026). Ecco perché la media di Saburtalo resta molto sotto quella di Vake, anche se il centro di Saburtalo è molto richiesto.

FOTO[FOTO — nuovi palazzi a Saburtalo, Vake sullo sfondo]

Dove comprare casa a Tbilisi per investire

Dipende da che cosa vuoi che faccia l’appartamento. I quartieri centrali costano di più e tendono a tenere il valore; quelli periferici costano meno al metro quadro e di solito rendono di più in affitto. Nel 2025 Didi Digomi, Saburtalo e Samgori insieme valevano il 61% di offerta e domanda (Colliers, tramite Georgia Today).

Vake

Il quartiere elegante intorno al parco di Vake e al Lago delle Tartarughe, con caffè, scuole e una comunità di stranieri presente da anni. Non c’è la metro, quindi il traffico pesa. Secondo per prezzi in città, rende meno in affitto: qui si compra per qualità e valore nel tempo.

Saburtalo, con Didi Digomi

Un grande quartiere di famiglie, con la sua linea di metro, le università e il lago Lisi a due passi. L’offerta di nuovo è fitta, quindi contano l’edificio e la posizione esatta. Didi Digomi, al margine nord, è la zona di palazzi nuovi che cresce più in fretta: prezzi d’ingresso più bassi e i rendimenti più alti della città, ma niente metro.

Mtatsminda, Sololaki e Vera

Il centro storico intorno al viale Rustaveli, con i metri quadri più cari di Tbilisi. Il patrimonio è soprattutto antico e i progetti nuovi sono rari; la domanda turistica si presta agli affitti brevi, ma il biglietto d’ingresso è alto. Vera è un piccolo quartiere storico tra Vake e il centro.

Krtsanisi

Il quartiere più verde, vicino all’Orto botanico e a diverse ambasciate, con complessi residenziali bassi e recintati, spesso con piscina e palestra. Niente metro. Adatto a chi cerca spazio e tranquillità.

Isani e Samgori

Quartieri residenziali sulla riva est, serviti dalla metro, con tutti i servizi quotidiani e molti cantieri. I prezzi sono tra i più bassi della città e, nel 2025, i rendimenti di Isani erano tra i più alti.

Didube e Chugureti

Didube è uno snodo di autobus e treni, con palazzi sovietici e nuove torri. Chugureti, intorno a Marjanishvili, è centrale e vivace, con prezzi medio-alti.

Si guadagna affittando a Tbilisi?

Sì: Tbilisi è soprattutto un mercato di affitti a lungo termine, con domanda tutto l’anno. A luglio 2026 l’affitto medio di un appartamento di 50–60 m² era di 10,1 $/m² al mese, cioè circa 500–600 $ al mese, e il rendimento lordo medio era dell’8,5% (G&T tramite GBC). Lordo vuol dire prima di tasse, gestione, arredo, manutenzione e mesi sfitti: il netto sarà più basso.

Il rendimento cambia da quartiere a quartiere. I dati 2025 raccolti da Investor.ge davano Didi Digomi fino a circa il 10,2%, Isani al 7,1–8,8%, Nadzaladevi al 6,2–8,8% e Gldani al 6,4–8,4%, mentre Saburtalo e Vake stavano per lo più tra il 5 e il 7%. È lo schema classico: le zone più economiche rendono di più, quelle centrali rendono meno ma hanno più margine di rivalutazione.

Sul fisco: in Georgia l’affitto residenziale di una persona fisica può essere tassato al 5% del canone lordo, a certe condizioni (PwC). Il nostro team di contabilità e fisco registra la locazione, presenta le dichiarazioni georgiane e verifica quale regime ti si applica. Per arredo, ricerca degli inquilini e gestione quotidiana c’è il nostro servizio di gestione post-vendita.

Chi compra casa a Tbilisi?

Soprattutto georgiani: circa il 90% degli acquirenti ha la cittadinanza georgiana (Colliers tramite CBW, 1° trimestre 2026) e gli stranieri pesano intorno al 10–11%. Sul nuovo la quota estera sale: secondo G&T, a giugno 2026 la domanda sul primario era per il 75% georgiana, per circa il 10% israeliana, per circa il 4% russa e per circa l’11% di altri paesi.

Per te significa che rivendita e affitto non dipendono da un solo mercato estero. E le vendite tengono: 2,5 miliardi $ tra gennaio e luglio 2026, +27,3% sullo stesso periodo dell’anno prima (G&T).

Infrastrutture: metro, aeroporto e scuole

Tbilisi ha due linee di metropolitana con 23 stazioni: la Akhmeteli–Varketili e la linea di Saburtalo (Wikipedia, 2025). Avere una fermata vicina è un vantaggio concreto se affitti a studenti e giovani professionisti; Vake, Krtsanisi e Didi Digomi non sono sulla metro.

L’aeroporto internazionale è a circa 17 km dal centro e nel 2025 ha superato per la prima volta i 5 milioni di passeggeri (GBC). È previsto un ampliamento a 10 milioni di passeggeri l’anno, oltre 150 milioni $ di investimento, tra il 2026 e il 2028 (Xinhua tramite The Star, luglio 2026).

Scuole internazionali come QSI, la British International School of Tbilisi e la European School a Saburtalo sostengono anche la domanda di affitto delle famiglie nelle zone vicine.

FOTO[FOTO — palazzi in costruzione a Didi Digomi]

Quali sono i rischi di comprare a Tbilisi?

I rischi principali sono tanti cantieri in corso, la scelta sbagliata del quartiere e i ritardi sui progetti. Si possono verificare tutti prima di pagare.

• Tanta offerta in arrivo. A inizio 2026 erano in costruzione circa 87.000 appartamenti, l’84% in più rispetto al 2021 (Colliers tramite CBW). Dove sorgono molti edifici simili insieme, affitti e prezzi di rivendita si fanno concorrenza.
• La scelta del quartiere. Rendimento, rivalutazione e tempi di rivendita dipendono prima di tutto dalla zona.
• Ritardi su progetto. Il nuovo si finanzia in gran parte con le rate degli acquirenti: se le vendite rallentano, può rallentare anche il cantiere. Un costruttore con edifici già consegnati e penali scritte per il ritardo riduce il rischio.
• Nessun deposito vincolato per legge. In Georgia non esiste un escrow obbligatorio per i pagamenti su progetto (Chambers Real Estate 2026). Ti tutelano il contratto, la storia del costruttore e la registrazione dei tuoi diritti.
• Stato del cantiere. Da novembre 2025 il Comune di Tbilisi pubblica una mappa dei cantieri autorizzati e sospesi. Verifichiamo ogni progetto anche lì, insieme all’estratto del Registro Pubblico e al permesso di costruire.

Tbilisi o Batumi: quale fa per te?

Tbilisi è adatta all’affitto lungo e al valore nel tempo; Batumi alla seconda casa al mare che rende d’estate. I dati sono misurati in modo diverso: leggili come un orientamento.

Fonti per Batumi: G&T tramite Metropolitan e GBC. Per il quadro completo sulla costa leggi la nostra guida per comprare casa a Batumi.

Come comprare casa a Tbilisi dall’Italia

Puoi comprare senza partire: firmi una procura dal notaio in Italia, con apostille della Procura della Repubblica, e dal 20 ottobre 2023 l’acquisto con una procura estera si stipula come atto notarile georgiano. La proprietà passa con la registrazione al Registro Pubblico (150–350 GEL a seconda dei tempi); non ci sono imposte di trasferimento. Trovi ogni passaggio nella nostra guida per comprare casa in Georgia e in come funziona l’acquisto a distanza.

Alcuni punti da mettere in conto:

• Tasse. In Georgia la plusvalenza sulla vendita di un appartamento posseduto da più di due anni è esente; entro due anni si paga il 5%, e la cessione di un contratto su progetto è tassata al 20%. L’imposta annuale sull’immobile dipende dal reddito familiare. In Italia ci sono obblighi a parte (quadro RW, IVIE, dichiarazione dell’affitto): li spieghiamo nella guida alle tasse sugli immobili in Georgia; verifica il tuo caso con il commercialista.
• Residenza. Un appartamento finito, registrato a tuo nome e con valore di mercato superiore a 150.000 $ permette di chiedere un permesso di soggiorno di un anno, rinnovabile (regola in vigore dal 1° marzo 2026). Il su progetto conta solo dopo la consegna e la registrazione. Leggi come funziona la residenza tramite immobile; decidono le autorità georgiane.
• Vedere prima di comprare. Se preferisci camminare nei cantieri, organizziamo un viaggio di investimento di 3–5 giorni a Tbilisi e Batumi.

FOTO[FOTO — tetti di Sololaki e del centro storico da Mtatsminda]