Aggiornato: ottobre 2026 · [Revisione: nome, ruolo — da confermare]

Si pagano tasse quando compri casa in Georgia?

No. In Georgia non esistono imposta di registro, imposta di trasferimento o bollo sull’acquisto (PwC Worldwide Tax Summaries, aggiornato a settembre 2026). Paghi la tariffa del Registro pubblico (NAPR) per intestarti l’immobile e, se il contratto lo redige un notaio, il suo onorario.

Fonte: NAPR, tariffe di registrazione immobiliare, consultato a ottobre 2026.

L’onorario del notaio è a scaglioni in base al valore: ti diamo la cifra esatta prima della firma. Un privato che vende casa sua non applica l’IVA; se compri da un costruttore, verifichiamo nel contratto se il prezzo la comprende. Tutti i passaggi sono nella guida su come comprare casa in Georgia.

L’imposta annuale sugli immobili in Georgia

Appartamenti e case di persone fisiche sono esenti se il reddito complessivo della famiglia nell’anno solare precedente non ha superato 40.000 GEL. Oltre la soglia si paga una percentuale del valore di mercato a fine anno, in proporzione ai mesi di possesso. Ogni comune fissa l’aliquota entro la fascia di legge:

Fonti: IBCCS, settembre 2026; soglia e scadenza anche in PwC, settembre 2026. L’aliquota di Batumi la fissa il comune: te la confermiamo per il tuo immobile.

Il reddito familiare comprende anche affitti, redditi d’impresa e interessi. Se l’imposta è dovuta, la dichiarazione va presentata entro il 1° novembre e il pagamento entro il 15 novembre. Essere stranieri non esenta l’immobile, ma le fonti non chiariscono come si misuri il reddito familiare per uno straniero non residente (redditi mondiali o solo georgiani). Per questo non ti promettiamo “nessuna imposta”: il nostro team contabile valuta il tuo caso.

La tassa sui terreni è separata e non ha la soglia di 40.000 GEL: per i terreni non agricoli è di 0,24 GEL al m², moltiplicati per un coefficiente comunale fino a 1,5 (IBCCS; PwC, settembre 2026). Ti riguarda soprattutto se possiedi un lotto o una casa con terreno.

Come sono tassati gli affitti in Georgia?

Se affitti come persona fisica un immobile residenziale, il canone può essere tassato al 5% del reddito lordo, senza deduzioni (PwC, settembre 2026). Gli altri affitti, per esempio di locali commerciali, seguono l’imposta ordinaria del 20%.

Sulle modalità le fonti non coincidono: registrazione preventiva dell’affitto, dichiarazione mensile o annuale. Il nostro team contabile registra l’affitto, presenta le dichiarazioni per te e ti conferma il regime applicabile: vedi il servizio di contabilità e tasse in Georgia.

Quanto si paga quando vendi?

• Immobile residenziale posseduto per più di 2 anni: plusvalenza esente. Averlo affittato nel frattempo non fa perdere l’esenzione.
• Immobile residenziale posseduto per 2 anni o meno: 5% della plusvalenza (prezzo di vendita meno prezzo d’acquisto e migliorie documentate).
• 20% della plusvalenza per gli immobili non residenziali (terreni, locali commerciali) e per la cessione del contratto preliminare di un appartamento in costruzione. Lo ha chiarito il Ministero delle Finanze con la Decisione pubblica n. 143 del 14 maggio 2026 (Eurofast, settembre 2026; Andersen, maggio 2026).

Se l’imposta è dovuta, si dichiara e si paga entro il 15 del mese successivo alla vendita (PwC). Se hai comprato sulla carta, non è ancora confermato se i due anni decorrano dal contratto o dalla registrazione dell’appartamento finito (la Decisione 143 fa pensare alla registrazione): chiedi prima di programmare una vendita.

Possedere tramite una società georgiana (LLC)

Chi compra più unità a volte le intesta a una società georgiana. Le regole cambiano (PwC, settembre 2026): imposta del 15% solo sugli utili distribuiti (modello estone), ritenuta del 5% sui dividendi, IVA al 18% con obbligo di registrazione oltre 100.000 GEL di fatturato in 12 mesi, e imposta societaria sugli immobili fino all’1% del valore contabile netto medio annuo. Se l’affitto residenziale di una LLC sia esente IVA lo verifichiamo caso per caso. Per un italiano la società apre anche questioni fiscali in Italia: va valutata con il tuo commercialista.

Cosa dichiarare in Italia se sei residente fiscale italiano

Comprare in Georgia non ti toglie gli obblighi italiani. Se resti residente fiscale in Italia, l’immobile e i suoi redditi entrano nella tua dichiarazione, anche se in Georgia non hai pagato nulla.

IVIE: 1,06% sul costo d’acquisto

L’IVIE è l’imposta sul valore degli immobili all’estero. L’aliquota ordinaria è 1,06% dal 2024 (era 0,76%). Per i Paesi fuori dall’UE e dallo SEE, come la Georgia, la base è il costo risultante dall’atto d’acquisto; in mancanza, il valore di mercato del luogo. L’imposta non è dovuta se non supera 200 euro. Dall’IVIE si detraggono le imposte patrimoniali pagate all’estero sullo stesso immobile: l’imposta georgiana sugli immobili dovrebbe rientrare tra queste, ma verificalo con il tuo commercialista (Edotto, marzo 2026). L’esenzione per l’abitazione principale riguarda raramente una casa in Georgia.

Quadro RW: ogni anno

L’immobile estero va indicato nel quadro RW, sia per il monitoraggio fiscale sia per calcolare l’IVIE. La semplificazione che permette di non ripresentare l’RW vale solo per immobili in Paesi UE/SEE senza variazioni e senza IVIE dovuta: non si applica alla Georgia (Fiscomania, marzo 2026). Quindi l’immobile georgiano va in RW ogni anno, almeno finché l’IVIE è dovuta.

Affitto: in dichiarazione con credito d’imposta

Il canone percepito in Georgia è per l’Italia un reddito diverso. Secondo l’art. 70, comma 2, del TUIR, se è tassato in Georgia lo dichiari per l’ammontare assoggettato a imposta lì e recuperi l’imposta georgiana con il credito d’imposta per i redditi esteri (art. 165 TUIR); se non è tassato in Georgia, dichiari il canone ridotto forfettariamente del 15%. Di norma si indica nel quadro RL del modello Redditi PF. Un immobile non affittato che paga l’IVIE non sconta IRPEF (Euroconference News, aggiornato a gennaio 2026).

Vendita: attenzione ai 5 anni

L’esenzione georgiana dopo 2 anni non vale per l’Italia. Se vendi entro 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza può essere tassata in Italia come reddito diverso, salvo che l’immobile sia stato la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo. Verifica con il tuo commercialista prima di vendere.

La convenzione Italia–Georgia

Tra Italia e Georgia è in vigore una convenzione contro le doppie imposizioni sui redditi e sul patrimonio, firmata a Roma il 31 ottobre 2000, ratificata con la Legge 11 luglio 2003, n. 205 e in vigore dal 19 febbraio 2004 secondo l’elenco del Ministero delle Finanze georgiano (consultato a ottobre 2026). In linea generale, i redditi da immobili situati in Georgia possono essere tassati in Georgia e l’Italia li tassa a sua volta, riconoscendo un credito per l’imposta georgiana. Come si applica al tuo caso lo stabilisce il tuo commercialista sul testo della convenzione.

Esempio pratico (numeri ipotetici)

Un appartamento a Tbilisi, intestato a una persona fisica residente in Italia e affittato a lungo termine. I numeri sono ipotetici e servono solo a mostrare come si combinano le regole:

• Georgia, affitto: 1.900 GEL al mese × 12 = 22.800 GEL l’anno; al 5% del lordo, 1.140 GEL di imposta.
• Georgia, imposta annuale: con un valore di mercato di 400.000 GEL, zero se il reddito familiare non supera 40.000 GEL; se si applicasse lo 0,2% di Tbilisi, 800 GEL. Quale caso ti riguarda lo verifica il nostro team.
• Italia, IVIE: con un costo d’acquisto in atto pari a 120.000 €, 1,06% = 1.272 €, meno l’eventuale imposta patrimoniale georgiana detraibile.
• Italia, affitto: il canone va in dichiarazione e sconta l’IRPEF alla tua aliquota, con credito per i 1.140 GEL pagati in Georgia (nei limiti dell’art. 165 TUIR).

Il conto reale dipende dal tuo immobile, dai tuoi redditi e dalle date: lo prepariamo con te, e con il tuo commercialista, prima che tu compri.

Riepilogo delle tasse immobiliari in Georgia e in Italia

Situazione a ottobre 2026. Fonti elencate qui sotto.