Aggiornato: ottobre 2026 · [Revisione: nome, ruolo — da confermare]

Da italiano, ti serve davvero la residenza?

Spesso meno di quanto pensi. I cittadini dell’Unione europea, italiani compresi, possono già soggiornare in Georgia senza visto fino a un anno (regime reintrodotto nel 2015, secondo Civil.ge; verifica le regole aggiornate prima di partire). Per comprare casa, poi, la residenza non serve: uno straniero può acquistare senza essere residente.

Il permesso diventa utile se pensi di vivere in Georgia per periodi lunghi, di rapportarti spesso con banche e uffici, o semplicemente di avere un documento locale per la vita di tutti i giorni. Se compri solo per mettere a reddito l’appartamento, potresti non averne bisogno: parliamone prima.

Come funziona la residenza in Georgia comprando casa nel 2026

La base è l’articolo 15 della Legge georgiana sullo status giuridico degli stranieri e degli apolidi (testo consolidato al 25 giugno 2026). Si tratta di un permesso di soggiorno di breve durata per lo straniero proprietario di un immobile non agricolo in Georgia di valore superiore a 150.000 $ (o l’equivalente in lari). Conta il valore di mercato, non il prezzo pagato, e deve essere stabilito da un perito certificato di un ente accreditato dal centro nazionale di accreditamento georgiano.

Il permesso dura un anno e si rinnova, un anno alla volta, finché resti proprietario dell’immobile (art. 16 della stessa legge).

La soglia è passata da 100.000 a 150.000 $ per le nuove domande dal 1° marzo 2026, come riportano EIG Law (febbraio 2026) e legal.ge (dicembre 2025). La legge è stata modificata di nuovo ad aprile e giugno 2026: per questo il nostro team legale ricontrolla il testo dell’articolo 15 per ogni pratica.

Requisiti: quale immobile va bene?

Prima di presentare la domanda, l’immobile deve rispettare quattro condizioni:

• Valore: valore di mercato superiore a 150.000 $, attestato dalla perizia di un perito accreditato.
• Tipo: immobile non agricolo (appartamento, casa, locale commerciale). I terreni agricoli non contano.
• Proprietà registrata a tuo nome al Registro pubblico (NAPR). In Georgia sei proprietario quando l’immobile è registrato, non quando firmi.
• Immobile finito. Un appartamento in costruzione non basta. Secondo legal.ge, l’unità deve essere consegnata e registrata a tuo nome prima della domanda.

Si possono sommare due appartamenti?

Potrebbe essere possibile: studi legali come EIG Law e legal.ge riferiscono che più immobili si possono cumulare per raggiungere la soglia. Lo verifichiamo sui tuoi immobili specifici prima che tu ci faccia affidamento.

E la famiglia?

Di solito il coniuge e i figli minorenni possono essere inclusi, secondo legal.ge. I documenti necessari (certificati di matrimonio e di nascita con apostille e traduzione) dipendono dal tuo caso: verifica con il nostro team legale prima di partire.

Documenti e costi

Per il permesso legato all’immobile, la pratica comprende di solito:

1. Il passaporto in corso di validità.
2. Un estratto aggiornato del Registro pubblico con l’immobile a tuo nome.
3. La perizia di un perito accreditato con un valore di mercato superiore a 150.000 $.
4. La domanda, presentata in una Public Service Hall. La prima volta, di norma, di persona.

Il costo dipende dai tempi di lavorazione che scegli: ti confermiamo l’importo aggiornato quando prepariamo la pratica. Come riferimento, per il diverso permesso per investimento le tariffe ufficiali sono 300, 450 o 600 GEL per una decisione in 30, 20 o 10 giorni (State Services Development Agency, consultato a ottobre 2026).

Cosa ti dà il permesso, e cosa no

Il permesso ti dà il diritto di vivere in Georgia per la sua durata, rinnovabile ogni anno finché tieni l’immobile. Non ti dà la cittadinanza georgiana.

E non è una strada sicura verso la residenza permanente. La legge prevede il permesso permanente dopo 10 anni di residenza con un permesso temporaneo (art. 15). Quello legato all’immobile è un permesso di breve durata, e dal testo attuale non è chiaro se questi anni contino per i 10. Alcuni siti parlano di residenza permanente dopo pochi anni per chi compra casa: nella legge non l’abbiamo trovato, quindi non lo promettiamo.

Sulla domanda decidono sempre le autorità georgiane. Noi prepariamo una pratica completa e corretta, ma non possiamo garantirne l’esito.

Ricorda anche che, finché sei fiscalmente residente in Italia, l’immobile georgiano e i suoi redditi vanno dichiarati anche in Italia, permesso o no (la tua residenza fiscale va valutata con il tuo commercialista). Lo spieghiamo nella guida alle tasse sugli immobili in Georgia e in Italia.

L’alternativa: il permesso per investimento da 300.000 $

La stessa legge (art. 15) prevede un diverso permesso di soggiorno per investimento, per investimenti di almeno 300.000 $. Dura cinque anni e può coprire la famiglia. Ha regole proprie, e se l’acquisto di un immobile valga come investimento ammesso dipende da come è strutturata l’operazione. Se il tuo budget è in questa fascia, chiedici di confrontare le due strade con i nostri avvocati prima di comprare.

Come ti aiutiamo con il permesso di soggiorno

L’assistenza per la residenza è un servizio complementare, con preventivo su richiesta. Funziona meglio se inizia prima dell’acquisto:

• Prima di comprare: verifichiamo se gli appartamenti che ti interessano possono superare la soglia nella perizia e se saranno pronti in tempo. Guarda i nostri progetti di nuova costruzione verificati e leggi come si compra casa in Georgia.
• Dopo la registrazione: ordiniamo la perizia a un perito accreditato e l’estratto del Registro.
• La pratica: prepariamo domanda e traduzioni e ti diciamo esattamente cosa portare.
• Allo sportello: veniamo con te e traduciamo. Molti clienti lo fanno durante un viaggio di investimento in Georgia, insieme all’apertura del conto in banca.
• Ogni anno: ti avvisiamo prima della scadenza e prepariamo il rinnovo.