Aggiornato: ottobre 2026 · [Revisione: nome, ruolo — da confermare]

Uno straniero può comprare casa in Georgia?

Sì. Persone fisiche straniere e società a controllo estero possono acquistare immobili residenziali e commerciali e terreni non agricoli. Non serve la residenza, non c’è un requisito di reciprocità né un controllo preventivo sugli investimenti, come riporta la guida Chambers Real Estate 2026 sulla Georgia. Compri a tuo nome, con il passaporto.

L’eccezione: i terreni agricoli

Per la Costituzione georgiana e la legge organica sui terreni agricoli, gli stranieri e le società a controllo estero in genere non possono esserne proprietari, salvo eccezioni limitate come l’eredità. L’affitto invece è consentito. Per un appartamento in città il problema quasi non si pone, ma una casa con terreno “fuori città” può stare su un lotto agricolo. La categoria è indicata nell’estratto del Registro pubblico: la controlliamo sempre lì.

Nuovo o usato, su carta o finito?

La maggior parte degli acquirenti stranieri a Tbilisi e Batumi compra nuove costruzioni, ed è lì che lavoriamo noi: progetti verificati di più costruttori partner. Le scelte principali sono due: quando compri e quanto è finito l’appartamento.

• Su carta (off-plan): compri durante la costruzione, versi un anticipo e paghi il resto a rate al costruttore fino alla consegna. Prezzo d’ingresso più basso; il rischio è il tempo (vedi i rischi).
• Finito: l’edificio è completato e l’appartamento si registra subito a tuo nome. Costa di più, ma vedi esattamente cosa compri.
• Usato: da un privato. Possibile, ma servono controlli più attenti su struttura, documenti e debiti sull’immobile.

Black frame, white frame, green frame e chiavi in mano

I costruttori georgiani vendono a livelli di finitura diversi. Il black frame è la struttura grezza: muri e finestre, poco altro. Il white frame aggiunge intonaco, massetto e impianti di base, pronto per le tue finiture. Il green frame è quasi completo, di solito con pavimenti e bagni. Il chiavi in mano (turnkey) è finito, a volte arredato. Ogni costruttore usa definizioni un po’ diverse, quindi leggiamo nel contratto, voce per voce, cosa è incluso.

FOTO[FOTO — appartamento in white frame in un nuovo edificio, Tbilisi]

Come si compra casa in Georgia, passo per passo

Dal primo messaggio all’estratto del Registro a tuo nome: ogni passaggio si può fare di persona in Georgia oppure dall’Italia.

1. Obiettivo e budget

Seconda casa al mare, rendita da affitto o investimento a lungo termine: l’obiettivo decide città, zona ed edificio. Raccontaci budget e tempi, e se preferisci comprare su carta o finito.

2. Selezione

Confrontiamo i progetti di più costruttori partner e ti mandiamo una selezione breve, con una scheda scritta per ciascuno. Puoi vederli in videochiamata o di persona.

3. Verifiche

Prima di qualsiasi prenotazione facciamo le verifiche elencate più sotto e negoziamo prezzo, piano di pagamento e termini di consegna.

4. Prenotazione

Blocchi l’appartamento con un acconto. L’acconto va al costruttore, mai a noi.

5. Contratto

Per un appartamento su carta di solito si firma un contratto preliminare con il costruttore; per uno finito, il contratto di compravendita. Serve la forma scritta. Se firmi di persona, puoi firmare in una Public Service Hall davanti al funzionario del Registro. Se firma per te un rappresentante con una procura rilasciata all’estero, per esempio in Italia, il contratto deve essere redatto come atto notarile georgiano: è la regola in vigore dal 20 ottobre 2023, spiegata da Just Advisors.

6. Pagamento

Per la legge organica sulla Banca nazionale di Georgia il lari è l’unica moneta a corso legale, mentre i prezzi delle nuove costruzioni nella pratica sono in dollari. I nostri legali ti confermano come effettuare ogni pagamento prima del bonifico, e tutti i pagamenti vanno sul conto del costruttore.

7. Registrazione

La proprietà passa con la registrazione al NAPR, non con la firma. La tariffa ufficiale è 150 GEL (4 giorni lavorativi), 270 GEL (giorno lavorativo successivo) o 350 GEL (in giornata), secondo il tariffario del NAPR. Se compri su carta, l’appartamento viene registrato a tuo nome quando l’edificio è completato.

8. Estratto del Registro pubblico

È il documento ufficiale del tuo immobile: codice catastale, proprietario, superficie, categoria del terreno ed eventuali ipoteche o vincoli. Te lo inviamo con traduzione certificata.

Le verifiche che facciamo prima di proporti un progetto

Ogni progetto della nostra selezione passa questi controlli. Se uno non va, il progetto non te lo proponiamo.

• Titolo e vincoli: chi è proprietario del terreno e se l’estratto del Registro riporta ipoteche, pignoramenti o locazioni.
• Categoria del terreno: verificata sull’estratto (non agricolo).
• Permesso di costruire e stato del cantiere: il permesso corrisponde all’edificio in vendita. A Tbilisi controlliamo anche la mappa del Comune di Tbilisi dei cantieri autorizzati e sospesi.
• Storia del costruttore: progetti completati, consegnati in tempo o no, e come sono oggi.
• Piano di pagamento: anticipo, rate e cosa succede se un pagamento ritarda, da una parte o dall’altra.
• Penali per ritardo: una penale scritta se la consegna slitta, e una data di consegna precisa, non “indicativa”.
• Cosa comprende la finitura: tipo di frame, infissi, porte, impianti, parti comuni e prezzo al m² per ciascuna opzione.

Quanto costa comprare casa in Georgia, oltre al prezzo?

Poco. In Georgia non ci sono imposta di registro sul trasferimento né imposta di bollo sulla compravendita (PwC Tax Summaries). Le voci principali:

IVA: le vendite di un costruttore registrato ai fini IVA possono rientrare nell’IVA georgiana del 18%. Verifica se il prezzo indicato la comprende: noi lo facciamo confermare per iscritto dal costruttore, progetto per progetto.

I rischi di comprare su carta, e come li riduciamo

Comprare su carta ti dà un prezzo più basso e tempo per pagare, ma ha rischi veri da conoscere prima di firmare:

• Nessun deposito vincolato per legge. In Georgia non esiste una legge specifica a tutela di chi compra su carta: le rate vanno al costruttore e finanziano in gran parte il cantiere (Chambers 2026). Alcune banche commerciali offrono servizi di escrow facoltativi per i pagamenti immobiliari: si può chiedere se il costruttore li accetta.
• Ritardi. I cantieri possono finire in ritardo, e un progetto che vende poco può rallentare, perché sono le prevendite a finanziarlo.
• Documenti di fine lavori. Un edificio finito ha bisogno della conferma ufficiale di completamento prima che gli appartamenti si possano registrare.

Come riduciamo il rischio: costruttori con progetti già consegnati, permessi verificati, avanzamento del cantiere seguito con foto datate, penali scritte per il ritardo e, quando il costruttore accetta, rate legate agli stati di avanzamento. Dove possibile valutiamo anche la registrazione del tuo diritto contrattuale al NAPR, prevista dal tariffario ufficiale. Non garantiamo mai date di consegna, prezzi o affitti.

Da italiano: cosa fare anche in Italia

Se non vuoi venire in Georgia: la procura

Puoi firmare una procura dal notaio in Italia, farla apostillare dalla Procura della Repubblica e lasciare che il nostro legale firmi per te in Georgia. Trovi tutti i passaggi, i tempi e i costi nella guida su come comprare casa in Georgia a distanza.

Gli obblighi fiscali in Italia: IVIE e quadro RW

Se sei residente fiscale in Italia, l’immobile in Georgia va indicato ogni anno nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Per i paesi fuori dall’UE, come la Georgia, l’IVIE è dell’1,06% calcolata sul costo d’acquisto indicato nell’atto, e non si versa se l’imposta complessiva non supera i 200 € (Edotto, marzo 2026). L’affitto si dichiara anche in Italia, con il credito per le imposte pagate in Georgia; e se vendi entro cinque anni, la plusvalenza può essere tassata in Italia anche quando in Georgia è esente. Tra Italia e Georgia è in vigore dal 19 febbraio 2004 una convenzione contro le doppie imposizioni (Ministero delle Finanze georgiano). I dettagli sono nella nostra guida su tasse sugli immobili in Georgia e obblighi in Italia; per il tuo caso, senti il tuo commercialista.

Il viaggio: senza visto, ma con l’assicurazione

Con passaporto o carta d’identità italiana entri in Georgia senza visto, per soggiorni fino a un anno (Civil.ge). Dal 1° gennaio 2026, però, chi visita la Georgia deve avere un’assicurazione sanitaria e infortuni valida per tutto il soggiorno, con un massimale di almeno 30.000 GEL (Andersen Georgia). Controlla le regole aggiornate prima di partire.

Dopo l’acquisto

• Tasse in Georgia: affitto e imposta sulla proprietà dipendono dalla tua situazione; trovi le regole nella guida alle tasse sugli immobili in Georgia.
• Contabilità: il nostro team può presentare le tue dichiarazioni georgiane (contabilità e tasse per proprietari, preventivo su richiesta).
• Gestione: finiture, arredo e affitti con il nostro servizio post-vendita.
• Residenza: un immobile con valore di mercato superiore a 150.000 $ può sostenere la domanda di un permesso di soggiorno di breve durata (dal 1° marzo 2026, art. 15 della legge georgiana sullo status degli stranieri). Un immobile su carta conta solo quando è completato e registrato a tuo nome. Vedi la residenza in Georgia tramite immobile.

Preferisci vedere i progetti dal vivo? Organizziamo un viaggio di investimento a Tbilisi e Batumi di 3–5 giorni.

Tbilisi o Batumi: dove conviene comprare?

Dati Galt & Taggart: Tbilisi da GBC, luglio 2026; prezzo e acquirenti di Batumi da Metropolitan, giugno 2026; rendimento di Batumi da GBC (1° trimestre 2026); invenduto da Investor.ge (aprile 2026). Medie, non previsioni. Approfondisci nelle guide per comprare casa a Tbilisi e comprare casa a Batumi.